愿重视咱们的人都能找到
归于自己的皮球
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进入2019年下半年以来，笔者的电脑上，隔三差五就会跳出一条有关欧洲国家负利率的新闻。
大多数时分，我都会点开看一看。
看得多了，就会不由得考虑：我国会进入负利率年代吗？
众所周知，2019年以来，国际首要经济体都不谋而合地上临zengsuxiahua的问题，为了影响经济，大多数经济体都纷繁挑选了降息。
截止现在，咱们尽管并未全面降息，但并不能扫除将来会有这样的状况。
12月6日，我国人民银行行长周小川在讲演中说了这样一句话：我国能够尽可能的防止快速进入负利率年代。
学过语文的都知道：“防止快速进入”，弦外之音便是：我国进入负利率年代是早晚的事，咱们只是在尽力推迟这一天的到来。
由于作业的联系，最近笔者脑海中一向在思索一个问题：
负利率年代，房贷利率会下降吗？
假如依照正常的逻辑，负利率年代，无论什么利率都会下降，房贷当然也不破例。可是，这又和“房住不炒”的精力相悖。
看来，这真的是一个难题。
没想到，周行长讲完话不到一个月，高层就完美地处理了这个难题。
2
12月28日早上9点，央行发布布告称：
为进一步深化LPR变革，商业银行应自2020年3月1日起正式切换存量起浮利率借款定价基准，准则上存量借款利率定价基准切换作业要在2020年8月31日前悉数完结。
（布告所称存量起浮利率借款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签定合同但未发放的参阅借款基准利率定价的起浮利率借款。）
自2020年1月1日起，各金融机构不得签定参阅借款基准利率定价的起浮利率借款合同。
这是啥意思呢？
翻译成大白话便是：
从2020年3月起，房贷利率将全面调整，旧有形式下“与基准利率挂钩的房贷”将彻底退出历史舞台，悉数转化成与LPR挂钩的新形式。
众所周知：2019年8月之前，房贷利率都是与存借款基准利率挂钩的，假如全面降息，房贷利率就随之而降；假如全面加息，房贷利率就会随之升高。
2015年，为了应对经济压力，以及给楼市去库存，央行曾多次降准降息。其时，房贷利率都是有扣头的，有城市曾给出过7折优惠。
正是由于限购大开口，再叠加上金融全面宽松，才造就了2015-2017年那一轮全国性的楼市暴升。
随后，为了使如疯牛般的楼市回归理性，2017年，中心出台了严峻的调控方针，其中最要害的一条便是“限贷”。从此之后，房贷利率打折年代就一去不复返了，多地都出台了在基准利率根底之上再上浮的准则，上浮份额为5%-30%左右。
但是，这样的定价准则有一个坏处，那便是：当经济下行压力较大、需求全面宽松时，释放出来的流动性一起也流进了楼市，这显然是国家不愿意看到的成果。
所以，LPR形式横空出世。LPR又分为短期（1年）的和中长期（5年）的，短期针对的是实体，中长期针对的是房贷。房贷利率=LPR利率+加点（加点可为负值）。
这就等于把“实体”和“楼市”分开了，假如不想让放出的水流入楼市，可不调整5年期LPR利率，只需求调整一年期即可。
事实上，从8月份LPR利率正式上台以来，一年期LPR调整了3次，而5年期LPR只是调整了1次，这便是定向调控的目的地点。
但是，LPR形式的房贷只能针对增量借款，存量借款（也便是之前签过合同的）仍是按本来的基准利率形式履行。
假如将来某一天，国家需求全面降息，之前买过房子、贷过款的人群仍是会获益。
众所周知，自从2015年全国性的房价普涨以来，大部分人群都挑选恐慌性上车了，即便口袋里没有钱，竭尽六个钱包也要上车。
反倒是这三年，房价一向不涨，不光不涨，许多城市还阴跌。在这种状况下，即便是刚需，也都纷繁挑选了张望。房地产出售面积和新开工面积增速很长一段时间都为负值。
这种状况下，即便房贷利率改为LPR形式，影响的人群也非常有限，由于许多人都在2018年之前上车了。他们那时分签的房贷合同，仍是与基准利率挂钩的形式。
这就适当所以一个bug，假如将来全面降息，或者说咱们进入负利率年代后，很可能会出问题。
所以，国家必定要想方法在这一天到来之前，提早排雷，把“漏网之鱼”们的房贷都切换为与LPR挂钩的形式，如此一来，房贷利率就彻底与实体利率脱钩了,今后调控就更便利灵敏。
3
或许有不少朋友会很疑问：咱们之前都是白纸黑字签了合同的啊，现在借款还未还完，为何需求转化？怎么转化？假如转化后比本来还的钱多了呢？
至于怎么转化，布告是这么说的：
商业性个人住房借款的加点数值应等于原合同最近的履行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转化时点至尔后的第一个重定价日（不含），履行的利率水平应等于原合同最近的履行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值从头核算确认。
翻译成大白话便是：
存量房贷转化成LPR形式之后，2020年的房贷利率与2019年底的水平坚持不变。
举个比如：
原合同约好的利率为基准利率上浮10%，实践还款利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。
切换为LPR后：
2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，为坚持实践利率不变，那么加点起伏应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。切换后一年，新的实践利率仍是5.39%（4.8%+0.59%）。
留意：加点数字一旦确认，未来将长期坚持不变，会随同整个还款周期。
2020年坚持不变，2021年，就要跟着最新的LPR利率走了，LPR涨利率就涨，LPR跌利率就跌。
当然，除了转化成LPR+加点形式之外，也可转化成固定利率，定价基准只能转化一次，一旦确认就不能再更改。
那么，终究该挑选一年一变的LPR形式呢，仍是挑选一个多年不变的固定利率呢？
其实这两者各有千秋。LPR形式的优点是：假如将来5年期LPR下降，那么房贷就能随之下降。
固定利率的优点是：假如将来5年期LPR被定向加息，这个是不会被涉及的。
但笔者以为：两者不同应该不大。
高层之所以转化存量房贷，目的现已很明显了，便是要把实体和房贷彻底脱钩，以防将来全面宽松时，实体吃肉，房地产也跟着喝汤。所以，未来几年，5年期LPR绝对不可能会大幅走低。
假如你嫌每年变一次的利率太费事，不如挑选一个固定利率。
当然，假如你赌未来5年期LPR会继续走低，也能够再一次进行挑选LPR。
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