作者 | 李汇丰
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最近南京楼市有两件大事值得重视：
一是城中热盘绿洲海珀紫金爆出4字头房价，且定价只在4万出面；其次，是传说年后行将老盘新开的苏宁睿城三期房源，或将以64000元/㎡的均价推出。
对此，许多购房者在发问值不值得买？笔者在此一致回复回答一下。
首先说海珀紫金的4字头房价，要评判这个项目是否值得下手，必需求了解该项目所在的板块环境及首要购买客群是谁？
从板块说，南京城中楼市的最大特征是——缺少土地供给，资源配套老练。近几年中，城中土地商场成交的地块寥寥无几，如2019年银城拿下的玄武湖G38地块，栖霞建造拿下的朝天宫G17地块。
而且，即便有，高总价、豪宅化趋势也日渐显着，应天府3000万起的总价，银城G38也有音讯传出可能会超2000万以上的总价规划。
在这样的大布景下，城中总价千万以内的新房居处稀缺性，是海珀紫金的最大卖点和价值。
假如从商场供给动身研判，城中居处根本分为三种，第一种是上世纪80-90年代的老破大和老破小，第二种本世纪初一批老旧次新房，第三种近10年中开发交给的次新房。
这三类房子傍边，除了少量是极优质的学区房外，大部分价值比较高的仍是最近10年开发的商品房小区。
例如2015年开发完结的长江路九号，现在150-250㎡左右二手房价格是在70000-80000元/㎡。丹凤街上2012年开发的楼盘长发羲和，二手房约为70000元/㎡左右。升州路上2009年开发的金鼎湾世界现在二手房价格在60000元/㎡左右......
假如这些参照物你觉得间隔太远，那无妨看一下离海珀紫金1公里规模内的一个叫做勤益里的小区，该小区建成于上世纪90年代，现在二手房均价已达39000-40000元/㎡！
由此看来，海珀紫金尽管是毛坯房，购房者需求承当装饰的本钱，但仍是和现在商场上城中的二手房次新房（二手房存在税费和中介费本钱）比较，仍是存在必定的倒挂空间。
再看商场需求，许多的城中居民，特别是有必定经济实力的殷实家庭，假如期望享用城中的各项老练资源，而且改进现在的寓居环境，新房商场可供挑选的地步其实非常少。
一位家住鼓楼、十几年前就在此置业落户的海珀紫金意向购房者表明，除了这儿，不知道改进型还有什么其它的挑选？
“孩子在城里上学，爸爸妈妈不能离好医院、大菜场太远，自己住了十几年也习惯了不想搬远。”
而绿洲海珀紫金，居处部分总共只要不到400户，本次推出也仅有177套。因而笔者猜想，供求关系决议了该盘在4万出面的毛坯价是不愁卖的。
关于一些购房者忧虑的周边环境问题，只要是城中，根本都不会有新城那样安静的环境，但它不属于丧命或大的问题，你挑选日子便当，硬币另一面自然是富贵与喧哗。
再来看看老盘新开的苏宁睿城。
这个老盘之所以很知名，是曾经在南京楼市历史上充当过一次降价标杆——2011年7月，在调控日益趋严、商场日益趋冷的大布景下，该盘从20000元/㎡直接跳水到17000元/㎡，最低一栋16670元/㎡！
此举招引了近3000组购房者到现场抢房，许多苏北、安徽购房者也闻讯而至，局面火爆，终究日光。
为了安慰前期已买的购房业主，该盘开发商还拿出了2000元/㎡的补偿，成为当年楼市最大热门。
时移世变。
今日的苏宁睿城，作为科睿小学（琅琊路小学直属分校）和金陵汇文中学双学区，二手房挂牌价为60000-70000元/㎡，最高挂牌价乃至迫临80000元/㎡大关！事实证明，当年抄底下手的买家，都是很有眼光的。
以苏宁睿城3.15的奢华层高、162-246㎡的改进空间、544套的有限供给、新一代入户大堂，64000元/㎡的价格卖掉应该是不愁的。
尽管河西的新房供给比城中更多，但河西的吸附才能显着也更强。
除了本地置换需求，还有来自许多其它板块的外来置业需求。
特别是在葛洲坝中国府站稳6字头房价后，购房者们关于河西置业的心思承受才能大大增强，对未来预期也变得更高了。
未来，3字头捡河西南、4字头捡河西中的年代一去不复返了。
因而说，假如有实在寓居需求，尤其是期望在河西改进寓居空间、期望居处间隔城中更近、想要孩子有好学区的实力购房者来说，苏宁睿城三期值得考虑。
不过能够估计的是，假如真的依照64000元/㎡价格，出资需求将会大幅度削减。链家网显现，近2年苏宁睿城二手房最高成交价在66000元/㎡，而廉价的只要60000元/㎡出面。
这样看来，即便未来三期的二手房短期内到达70000-75000元/㎡，出资客的赢利空间也非常有限。
此外，大户型提高了总价规模，占用的资金本钱也会更高。而且，2022年交给假如加上限售方针不免除，变现周期也会更长。
总归，无论是绿洲海珀紫金仍是苏宁睿城三期，购房者都应充分考虑自己的购房需求和商场局势，切勿由于一些并非专业的主张而失去时机。
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李汇丰，楼市实战派专家。有超越10次置业经历。从事房地产媒体作业12年，曾任《扬子晚报》房产采编部副主任，三六五网杭州公司副总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举行置业大讲堂数百场，为万名以上购房者供给置业咨询服务。
