正文共：5552字
估计阅览时刻：19分钟
文／谢杨春、俞倩倩、李诗昀
调研感触
工业根底雄厚，轨交、航发、轿车三大工业优势显着
需求趋于饱满，房企即使降价跑量求生存，去化依旧困难
供地短少控制，政府甘愿流拍也不降地价
区位偏好显着，能买河西绝不买河东
客户价格灵敏度较高，刚需难以承受好产品“溢价”
品牌房企近两年相继入驻，部分规划房企被高价地“套牢”
“长株潭一体化”规划仅在交通上推进敏捷，全体落地仍“困难”
01 商场总述
人口负增加
2019年以来需求不济，供应成交显着缩量
株洲市辖天元、芦淞、荷塘、石峰、渌口5区，攸县、茶陵县、炎陵县3县，代管县级醴陵市，另设有云龙示范区。
作为全国八个老工业城市之一，曾诞生了我国榜首辆电力机车、榜首台航空发动机等。现在轨道交通、通用航空、轿车仍是其支柱工业，总产值超2200亿，代表企业有中车株洲所、南边航空动力机械公司、北汽株洲分公司等。
人口层面来看，2018年底株洲市常住人口约402.08万人，较上年底下降0.07万人，初次呈现负增加，2015年-2018年间，常住人口数只是增加2万人。从人口结构来看，16-59岁劳作年纪人口占比62.92%，这一份额还在逐年下降，老龄化的问题日益凸显。人口基数下滑和老龄化趋势必然会在未来影响整个株洲的购房需求。
谈及株洲，长沙是绕不开的论题和城市。虽然株洲、长沙相距不到百公里，“长株潭一体化战略”也自1997年起被重复提及，但实践除了城铁注册、路途修建和社保互通外，其他层面罕见开展和互动。加之长沙在极严的限价调控下与株洲并未构成显着的房价梯度，外溢到株洲的购房需求极为有限。
纵观株洲房地产商场，2016年至2018年的两年间，商品房新增供应面积大幅增加，年均增达35%。进入2019年跟着商场转冷供应节奏有所放缓，1-6月新增供应面积同比下降36.7%。与之相对应的2016年-2018年间商品房成交面积虽然也在逐年增加，但年均增加仅维持在17%左右，增速显着落后于供应。
2019年以来商品房出售更是堕入继续低迷，数据显现1-6月累积成交面积同比下滑24%，降幅有进一步扩展之势。此外，值得一提的是，株洲全市房地工业从业人员近1.96万人，同比2018年下降10.2%，也从旁边面反映了地产不景气，商场走弱的现实。
02 调控方针
3个月内限价格起浮不得超越5%
2019年棚改新开工户数骤降8成
株洲限价方针自2018年11月15日起施行，规则自价格申报之日起3个月内不得调整出价格格，从头调整出价格格时，起浮较前次报价不得超越5%。
房贷层面，首套首付最低两成，利率上浮10%-15%，二套首付最低三成，利率上浮15%-20%。除此之外，2019年8月新出台人才引进方针，符合要求的人才在株洲初次购房享用2-5万元的购房补助。
2016年至2019年间，株洲市棚改规划走势先升后降，2017年方案开工量到达峰值32942户，2019年棚改新开工方案仅4693户，较2018年骤降近8成。在总量下降的一起，货币化安顿份额亦大幅下降，相较于2017年棚改近乎悉数货币化安顿，2019年货币化安顿仅占比38%。
03 房价梯度
2016-2018年房价涨势迅猛
2019年遍及降价走量
株洲市房价在2016年-2017年间快速上涨，均价由4000元/平方米涨至6000元/平方米，涨幅近50%。这种上涨气势连续至2018年中旬，土拍热度带动房价涨至新高。
拐点呈现在2018年底，商场开端显着转冷。进入2019年，房企纷繁挑选降价跑量，价格降幅遍及达10%以上。东部美的城的价格改变最能反映房价走势，2016开盘价格仅4000元/平方米，两年间价格节节攀升，2018年5月一度升至9000元/平方米，在此期间项目依然“一房难求”。2019年价格再次回落至7800元/平方米左右，不过因为项目所剩不多，因而全体影响不大。
分区域来看，天元区是名副其实的株洲楼市量价领跑者。新增商品住宅供应量达全市60%以上，全体均价在7000-8000元/平方米左右。但项目之间因区位、品牌等差异价格分解显着，大体来看神农城、工大商圈、武广新城、新马新城几大板块均价顺次递减。芦淞区和荷塘区为株洲老城区，均价在6000-7000元/平方米左右，前者亦为老工业区，路途狭隘配套落后，现存很多的老集资房，新盘散布相对涣散。荷塘区尤以水竹湖板块均价最高，地王频现。
因为河西（天元区）从1992年开展至今已趋于饱满，现在政府的开展方向是“南延北拓”，表现在南面株洲县撤县设为禄口区，北部新设云龙示范区。云龙示范区建立以来利好不断，长郡中学的引进更是显着提高了板块内项目价值。而禄口区撤县不久，交通、工业等与主城仍有显着差异，天然也是株洲五区的房价凹地，均价为4500-5500元/平方米。
04 客群偏好
“能买河西绝不买河东”
客户地缘特点强，重视学区一起价格灵敏度高
天元区作为株洲市要点开展的新区，各方面配套趋于老练，深受株洲公民偏心，从咱们实践调研状况来看，大都购房者都抱着“能买河西绝不买河东”的心态。剩下板块均以地缘性客户为主，板块之间的客户流动性偏小。
刚需客群对价格有极高的灵敏性，一方面表现在总价较低的100平方米左右三房户型较为热销，另一方面表现在对单价灵敏，咱们调研的某项目直言客户并不关怀产品好坏，只需周边项目每平方米单价廉价50元客户就有或许会被洗走。而改进需求的客户因为可挑选规划过多，在房价不涨反跌的局势下，张望情绪更加浓重。
此外，教育资源也是购房者的中心关注点，典型如金茂悦凭仗长郡中学的学区优势比一街之隔的碧桂园麓府单价高出1000元/平方米。
05 土地商场
2018年、2019年“冰火两重天”
现在已有22幅地流拍
2017年曾经，株洲土拍不温不火，溢价率低，竞得方也多为本乡开发商。跟着品牌房企纷繁进驻，株洲土地商场在2017-2018年敏捷升温。2018年5月新城和荣盛更是别离以4932和5353元/平方米的楼面价竞得荷塘区水竹湖片区地块，溢价率高达135%和138%。
进入2019年，土地商场呈现“回转”，跟着株洲楼市步入下行通道，房企拿地趋于慎重，1-7月份，全市房地产企业土地置办面积52.73万平方米，同比下降59.2%。土地成交价款6.17亿元，同比下降87.5%。到9月已有22幅土地流拍，成功出让的地块也多为底价成交。但即使如此，政府也并未放缓供地节奏和下调供地价格。
06 房企竞赛
大型房企近两年纷繁进驻
品牌房企溢价才干高于本地企业
品牌开发商中，美的置业于2010年最早进入株洲商场，随后恒大、碧桂园纷繁入驻，近两年金科、金茂、新城、荣盛、今世、中粮、阳光城也相继在株洲拿地。株洲规划最大的本乡开发商当属华晨，以开发刚需盘为主，地缘性优势使得其往往能摘得优势地块。但今年以来因为商场下行以及本身的资金紧张，华晨多个楼盘折价力度较大。
归纳看来，品牌房企的溢价才干要高于本地房企，如美的翰城价格在6800元/平方米以上，而接近的华晨山水豪庭项目定价约5800-6000元/平方米。恒大御景全国出售单价也比高科万丰上院湖韵高出千元以上。
07 总结展望
供应过量叠加需求饱满
商场步入持久调整期，改进型需求仍待开掘
简而言之，株洲楼市的最大弊端便是供应过量而需求趋于饱满。常住人口仅400万的城市，阅历了大规划棚改的收割，刚需本就所剩无几，下行房价也让改进人群趋于张望。
在此根底上，政府供地短少控制，房企拿地短少理性，一起造就了株洲楼市今天之困局。从咱们调研到的状况来看，房企都在活跃的“以价换量”，各项目降价层出不穷，但对出售的促进作用相对有限。
除此之外，“长株潭一体化”现在空有其谈，罕见落地。即使落地，在都市圈的构成阶段，中心城市长沙的虹吸效应也要大于其辐射效应，短期未必能解株洲当务之急。
展望未来，短期供过于求的局势难以反转，商场进入横盘调整期在所难免。但长时刻来看，咱们关于株洲商场依旧抱有达观情绪，一方面商场上的改进型需求仍有必定开掘空间，对企业而言，抓准消费痛点，提高产品价值，才干从重重竞赛中成功包围。另一方面，株洲具有湖南其他地级市所无法企及的工业优势，我国动力谷、航空新城的相继落地也将会为楼市注入新的生机。
典型项目一：恒大御景全国
售楼处实景/区位/沙盘图
地理位置：天元区新马东路
物业类型：高层、洋房
修建面积：87.25万平方米
总户数：6450户
装饰：精装
开盘时刻：2018年6月
最近开盘价格：高层7400-8200元/平方米，洋房8080元/平方米
项目点评：分四期开发，共包括108栋修建，在售一期合计17栋高层、14栋洋房。项目坐落新马新城板块，虽同属天元区，但间隔区域中心神农城板块车程近30分钟。交通（近湘潭、长沙）、生态（万丰湖）是项目最大卖点，别的还接近市政府重金出资的我国动力谷。但因为人口导入有限、商业配套等仍未落地，全体去化一般，开盘一年半以来仅去化700套，占一期总量1/3。虽然定位改进盘，但从洋房最好卖的依旧是100平方米左右的小户型来看，客群依然倾向刚需。
典型项目二：北大资源：未明1898
售楼处实景/样板间/沙盘图
地理位置：芦淞机场大路与千亿大路交汇处
物业类型：高层、叠墅
修建面积：35万平方米
总户数：1671户
装饰：毛坯
开盘时刻：2018年10月
开盘价格：叠墅10000元/平方米，高层6000元/平方米
项目点评：地点地块本来行政区划归属于株洲县，后因市区南扩，被并入芦淞区，政府致力于在此打造我国第六座航空新城。现在周边工业纷繁落地，教育、商业、医疗等规划也在连续实现。项目客群以地缘性质为主，航发员工可占70%，还有部分棚改、地级市客户，株洲主城区居民对该区位抗性较大。客群全体对价格极为灵敏，并且购买力有限，表现在105平方米三房的小户型最为热销，别墅产品即使阅历面积段调整以下降总价（缩小30-50平方）去化也相对困难。2018年首开时，因周边项目较少，吸纳了一波刚需客户，首推300套房源去化超9成，跟着美的、华晨纷繁进驻该板块，竞赛加重，去化速度有所下降，现在月均去化30-40套。
典型项目三：东部美的城
售楼处实景/区位/沙盘图
地理位置：荷塘新塘路和向阳路的交汇处
物业类型：高层
修建面积：130万平方米
总户数：8515户
装饰：一期毛坯，二期精装
开盘时刻：2016年4月（一期）
最近开盘价格：7500-8000元/平方米（含1300元/平方米精装）
项目点评：一期最早于2016年开盘，价格4000元/平方米，现在已交房入住。二期合计近5000户，现在仅剩25、26、27号楼200余套房源清盘中，建面约111-160平方米，包括三、四、五房户型。项目开盘至今价格几经崎岖，2016年至2018上半年价格涨幅达50%，上一年5月因新城、荣盛在周边拿地楼面价高达五千元每平方米，推进东部美的城价格跟涨，均价一度打破9000元/平方米（含精装），但好景不长，跟着株洲楼市在2018年下半年敏捷转冷，项目均价也下调了10%左右。客源由地缘性、周边县城的、返乡置业三大群体构成。虽然项目间隔规划的长株潭城际轻轨的大丰站仅1公里，但在长沙的高压调控下，几乎没有外溢客群流入。
典型项目四：株洲金茂悦
售楼处实景/区位/沙盘图
地理位置：云龙示范区中南林科大原址
物业类型：超高层
修建面积：49.81万平方米
总户数：3493户
装饰：精装
开盘时刻：2018年12月
最近开盘价格：7500元/平方米
项目点评：云龙示范区现在的价格标杆，依托长郡中学（湖南省排名榜首）学区优势，出售均价达7500元/平方米，比一街之隔的碧桂园每平方米贵1000元左右。2018年8月拿地，楼面价约2400元/平方米，2018年12月首开恰逢商场转冷，开盘价约7800元/平方米，去化并不抱负，但项目调整推盘节奏以习惯商场改变之后，出售可观。本案客群主要是中车员工、职教城教师，刚需偏改进性质。在售超高层户型包括三室两厅两卫（建面约112、126平方米）、四室两厅两卫（建面约142平方米），行将推出叠墅房源，建面约143-157平方米。
— END —
本文版权归克而瑞研讨中心一切 未经授权请勿随意转载
转载注明出处：克而瑞地产研讨(cricyjzx)多谢合作！
