本文原创作者：柯谈
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本年最好的买房机遇便是年末，尤其是关于现已横盘的一线和开端跌落的强二线。
假设新房打折促销，就买新房，新房没有价格优势，就大力砍价后买二手房。总归记住一点：没有廉价占的房子，肯定不要碰。
关于呼和浩特、大理、湖州、南通这类还在显着上涨的城市，持币观望，切勿追高，不出半年就会完全歇菜。
为了保证我们能在年末前顺畅买到心仪的房子，我特别重新整理了一套二手房生意秘籍，悉数都是最最有用的干货技巧，每一条都是我的亲身经历和血泪经历。我只拎要点，不打开剖析，我们有必要要重复研读。只要能悉数把握，能够直接为你添加至少10年的二手房生意经历值。
01
再专业、再有经历的玩家，顺畅买到二手房的几率也最多只要90%，剩余10%便是人品和造化了。房东和中介想要坑你，那是分分钟的事。
假设觉得买二手房太烦，想直接买新房，我能够负责任的奉告你，一手房呈现质量和维权问题的概率要远远大于10%。
02
看房低于50套，不配买房，看房低于100套，不明白买房，看房超越200套，你才刚刚入行。
买房次数低于3套的，都归于小白阶段，超越5次，才干开端堆集专业经历。二手房的坑只要悉数踩过或许悉数亲眼看到，才是价值连城。
03
笋盘不是你想捡，想捡就能捡。许多笋盘从呈现到成交基本上1-2天就会完结，并且都是内部循环，一般人底子不知道。
所以，你买房要广撒网，托付中介不能少于10家，多多益善，并且要和中介搞好关系，必定要保证第一时刻把握笋盘信息。你捡笋的竞赛对手不是专业出资客便是中介店老板。
04
买房子的危险只要两点：一是钱付了，没拿到房，二是房子拿到了，可是凶宅或许有其它胶葛和质量问题。
所以，看房时必定要亲身弄清楚房东为啥卖房，决不能只听中介忽悠。是置换、切割遗产、移民，仍是房子有产权和质量问题，最好当面问房东，旁边面问街坊，并多方考证。这是买二手房极为重要的一个环节，切勿忽略。
05
看房时，当中介的面，房子的长处和缺陷都要讲，这样显的你专业，不会被忽悠。当房东的面，多说缺陷，少提长处。
下家的使命便是冲击房东的自信心，让他觉得房子有必要赶忙廉价出手，不能烂在自己手中。比中介和房东都能挑出更多的优缺陷，你才干把握商洽的主动权。
06
付定金前，至少要看两次房，看完室内，有必要趁便看小区。白日看房型、看采光、看小区电站垃圾站，晚上看噪音、看安保、看泊车。
07
付定金买房前，牢记要到房产生意中心查询房子的产权状况。房子是否有银行按揭、典当、法院冻住和产权胶葛，一望而知。
买二手房首先要学会的便是这点，最重要也最简略，可是却最丧命。
08
买房时税费必定要各自承当。现在房东卖房都喜爱到手价，全部税费都让下家承当。
买房有契税，卖房有个税、增值税，商住公寓还有土地增值税和房产税，公司持有的住全部增值税、土地增值税、房产税和企业所得税。承继和受赠的房产，不是满五仅有的话，还有差额20%的个税（也称遗产税）。买房的税太单一，卖房的税却能够杂乱到没人能够算的清，除了生意中心。
所以，买房时有必要要求上下家税费各自付出，假设迫于房东的淫威，下家能够在合同中写明只承当增值税和个税，其它如有一概不论。但假设你是卖房的房东，把全部税费都推给下家才是专业的体现。
09
牛市时，要先买房再卖房，这样能够提早确认房价，由于牛市里，房价三天一小涨，五天一大涨，房价锁身后，再把生意时刻拉长，在这段时刻里，自己卖的房子就能够趁机提价。
熊市时，有必要要先卖房再买房，能够年头卖房年末买房，高价卖贱价买。别的，熊市卖房难，买房易，卖房需求6个月，买房只需求1个月，先买后卖，你资金链很简单开裂。
10
中介费必定要打折，小中介至少5折，链家也要搞到9折。我买房15年，还没有见过不打折的中介。
此外，中介费必定要分期付出，签合同付一半，交房付一半，付的早，你便是孙子，付的晚，你才是大爷。
11
卖房挂牌要全面开花，周边巨细中介悉数要挂。牢记不要独家托交给任何一家中介，没有其它中介的参加和竞赛，独家托付的中介就会当你的家，被他们牵着鼻子走不算，还很或许被吃差价。全部客户的报价都从独家托付中介那里得到，这时你就现已很被迫，接下来便是你挨宰的时分。
没有竞赛和监督，就必定会有糜烂，这个道理千古不变。
12
卖房时确认看房时刻大有考究。必定要挑选光照最好，室外噪音最少，房顶不漏水，街坊不太吵时，组织下家来看房。
并且，要组织全部看房客同一天同一时刻来排队看房，看完一组，进来一组，其他人通通门外排队等候。烂房子也要尽力营形成抢手好房。
你房子再多的缺陷也要烂在肚子里，除了你家人，谁也不能说。
13
买房，要早签合同晚付款，给自己足够的筹款时刻，钱在自己手里才最安全。
卖房要掌控全局，强逼下家缩短流程，越早付款，越多付款对自己越有利。
关于卖一套买一套的置换客，房子卖掉后，要提早奉告下家，推延至少半年再交房，要给自己买房装饰散味供给便当，省去租房和二次搬迁的烦恼。
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买房和卖房时，心里价位永久不能奉告中介，出价要给自己留出讨价和讨价的空间。下家的砍价准则便是冲击上家的优越感和自信心。
上家的商洽准则便是不接受电话和面谈等全部方式的砍价，只要当下家拿着真金白银来能够立刻付定金时，你才干亮出自己的底价。
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生意二手房过程中，你最大的辅佐和阻止都是中介。高手必定是最长于撮合中介帮自己跑腿，帮自己砍价，给自己供给独家信息的人。你能够经过中介费打折多少，中介费怎么分期，房子总价砍价提成，红包等方式威逼利诱中介人员。
只要当中介全身心的倾向于你这边，你才干在整个过程中得到主动权和最大利益。记住，中介心里只要利益。
16
防止一房多卖最有用的方法有三种：
一种是二手房网签体系。国内首要城市应该都现已开端履行。本年正在推动全国150个城市网签体系联网。
第二种是资金监管。在履行资金监管的城市必定要走资金监管程序。
第三种是自我防备。二手房资金监管履行的城市不多，比方上海现在依然没有开端实行，你买1000万的豪宅，首付700万现金也要直接转账给房东。为最大极限的防止危险，全部金钱有必要当面转账给房东，不能交给任何署理托付人和中介。并且从付掉定金起，就要把房东的房产证扣压在中介稳妥箱内。房东把产证和你的定金首付一起带走，对你来说，是最大的危险。
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离方针小区500米以外的中介不要选。夫妻老婆店不要选。开业不满一年的中介不要选。入行缺乏2年的业务员不要选。
最好的中介便是方针小区大门外开业许多年的连锁大中介。由于只要他们才对该小区全部房源如数家珍，哪套是凶宅，哪套是急抛，哪套是置换，哪家有胶葛，哪家有典当？
有带看、法务、生意、信贷、房源保护这些专业分工的中介团队更靠谱，而这些只要大牌连锁中介才具有。
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涉及到家庭财产切割的房子不能买。
有家庭内部对立的房子不能买，由于家庭对立终究都会走向经济对立，最终都是以房产切割为结局。除按揭借款以外，有任何方式典当的房子不能买。小产权房不能买。商住宅只要深圳、长沙和宁波能够落户有学区，其它当地的商住不要买。新装饰却无人居住的房子不能买，由于很或许是“凤变冰”的房子。
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二手房的坑你没有踩到，或许是由于你买的太少。置换的危险最大，卖房的危险最小。看清风向、踏准周期，让自己的频率和调控的频率保持一致，才干完成最大起伏的共振！
总编 | 夏侯豪杰 修改 | 路小雨
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