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2016、2017年是广州土地商场的高热期。
尤其是2017年年代我国竞得的海珠区石岗路纯宅地块，楼板价高达55437元/平方米，在之后，近三年内均坚持着广州最高楼板价的记载。
这以后，尽管最高楼板价未被改写，但荔湾、银河、南沙、花都等多个区域地王楼板价被不断改写，尤其是南沙区，在自贸区和大湾区的两层利好加持之下，溢价率在全市居于首位，商场热度犹存。
现如今，这些地王逐步进入出售阶段，考虑到2018年四季度以来广州楼市限价有所放松，房价有了某些特定的程度的上涨。
在这样的商场环境下，咱们发现，与厦门和上海地王动辄对折亏本、北京和杭州七成地王亏本不同，广州地王全体状况比其他城市要好得多。
广州2018、2019年地市走冷
回忆2016年、2017年的广州地市。
2016年，广州地王的均匀楼板价最高，高达28537元/平方米，这一价格即便较近5年次高年份2019年的均匀楼板价也高出73%，由此可见2016年土地商场热度之高。
至于2017年，从数量上看，自2015年以来成交的18宗地王中，2017年占有了6席，在近5年中数量最多，在这其间，广州最高单价也在2017年诞生。
在2016、2017年“地王年”的反衬之下，广州近2年土地商场显着沉寂了许多。土地溢价率显着回落，地王的数量和质量均有显着下降。
究其原因，这与广州土拍的多元约束条件有极大相关。
定向出让、自我克制用地、竞返还面积等土拍条件频频呈现，大都地块以底价或低溢价成交， 2018、2019年广州经营性土地的全体溢价率均低于6%。
全市单价地王近三年仍未入市
依据CRIC计算，截止2019年12月25日，广州七成地王现已入市，入市项目的均匀入市周期达18个月，远超越全国均匀入市周期10个月。
就已入市的单个地块来看，入市最快的是两个总价地王项目，分别是全市总价地王和黄埔区的总价地王项目，均由越秀地产竞得。开发案名分别是品秀星图、品秀星樾，均在拍地之后12个月就开盘。
其间，品秀星图的土拍楼板价15000元/平方米，房子均匀出价格格25704元/平方米，地房比为58%，房地差有10704元/平方米，房企盈余空间并不杰出。
值得一提的是，入市最为缓慢的黄埔区单价地王——中冶名辉逸璟台，拿地27个月才首开。
就盈余状况去看，该项目楼板价27274元/平方米，出价格格49430元/平方米，房地差为22156元/平方米，地房比为55%，项目盈余空间尚可。
其他入市项目开发周期多在1-2年之间不等。
除了2019年竞得的三宗地王以外，依照正常开发周期来看，没有入市的两宗地王均为2017年竞得的。
一宗是全市的单价地王，该地块处于宅地稀缺的海珠区，区位优胜、配套完善，吸引力保利、万科、碧桂园、招商蛇口、越秀、华润等多家房企巨子，楼板价高达55437元/平方米，地价升至前史高位；而其时周边项目价格也就在3.5-5万元之间，即便现在升至6-7万元的出售均价，也难以完成盈余。
另一宗是番禺区的总价地王项目，广铁集团以底价63.83亿元的总价竞得，扣除竞配建后，折合楼板价22000元/平方米，较同板块前史最高楼板价低了6000余元，估计2020年下半年开盘入市，该项目因为拿地廉价，盈余不成问题。
“面包”价格再度涨过“面粉”
结合入市时点来看，已入市的“地王”项目首要会集在2018年下半年会集问世，与拿地时的周边房价比较，一切地王的开盘价格都已上涨超越30%。
较长的入市周期为这些地王供给了更大的“溢价空间”，并让那些“面粉贵过面包”的土地扭亏为盈成为可能，除碧桂园云顶项目外，中冶名辉逸璟台、首开龙湖·天奕、品秀星图等均是如此，拿地时项目楼板价“面粉贵过面包”，可是从拿地到开盘，房价涨幅均超越了100%，后期均完成了盈余。
超九成地王完成盈余
就现已入市的13个典型地王项目来看，依据测算地价房价比值处于31%-80%不等，房地差在6000-39289元/平方米之间。
依据CRIC测算，仅有1宗地亏本，其他12宗地均能完成盈余。
亏本的是增城区单价地王，2017年3月被碧桂园以43.12亿元的总价竞得，楼板价为23963元/平方米，溢价率为45%，而其时周边的湖山花园项目价格13117元/平方米，该宗地是典型的“面粉贵于面包”的项目。
因为其时广州限价较为苛刻，项目首期出价格格在3.2-3.5万元/平方米之间，本年出售遭受瓶颈，均匀价格降至2.8-3.0万元/平方米。全体来看，项目房地差维持在6000元/平左右，地房比高达80%，项目亏本是毋庸置疑的。
尽管绝大大都项目是盈余的，可是就其盈余状况，可大致分为两类：
一类是盈余空间较大的项目，比如五矿万樾台、星汇海珠湾、金茂广场、保利华润紫云等项目，地房比均在45%以下，房地差均挨近或超越3万元/平方米，这些宗地多是2015、2016年拿的地，拿地时刻较早，与其时周边在售项目的地房比多在50%以下，拿地价格自身就比较“实惠”，而项目开盘入市则正赶上房价快速上升期，因而盈余空间较为可观。
另一类则是盈余空间较小乃至刚刚完成盈余的项目，典型如品秀星图、越秀.滨湖臻品系这类项目，项目地房比差不多在60%左右，房地差仅有万余元，除去必要的制作、财政、营销本钱外，盈余空间就非常小了。
全体而言，高盈余的项目仍然是那些拿地时较为理性的项目，这些项目尽管从拿地到开盘房价涨幅并不非常杰出，可是因为拿地较为廉价，两方利好叠加之后，使得高盈余成为实际。
星汇海珠湾便是这样的典型代表，拿地楼板价仅为其时周边在售项目价格的47%，海珠区作为广州中心区尽管房价涨势不及周边，可是从拿地到开盘的一年半时刻（2015年中-2016年末），海珠区房价涨幅也有51%，终究项目房地差高达35444元/平方米，地房比仅有31%，是一切地王项目中地房比最低的项目，盈余非常可观。
依据CRIC对广州2016、2017年成交的70幅含宅地块的运营状况做计算分析，而就非地王项目来看，超九成项目是盈余的，仅有一成项目是亏本的，这与地王盈亏状况坚持根本共同。
就区域来看，增城、南沙盈余项目较多，这与广州商品住宅的主力供给区域也相吻合。至于亏本项目，自身数量也较少，除黄埔区外，海珠、荔湾等中心区均有触及，比如保利东郡和中冶逸璟第宅均面对亏本。
限价放松下，九成项目盈余有保证
全体来看，广州地王的日子比其他城市要好得多，地王亏本的比重缺乏一成。
究其原因，一方面是因为广州自2018年四季度限价显着松绑，房价有某些特定的程度的上涨，使得地王的盈余空间逐步扩展。
另一方面，也有广州的土地出让价格相对较低的原因，在这其间，有适当一部分地王为越秀、保利等国企竞得，多为零溢价成交，在限价放松的利好之下，这些地王的盈余不成问题。
有必要留意一下的是，2017年“3.30”调控之后，广州土拍规矩趋于多元化，而出让底价也依据此前成交的地王价格做了商场化的调整。
即便在低溢价成交之下，依照现在的商场价来出售的话，这些地王未来入市也无法到达2016、2017年地王的盈余水平，大部分会坚持保本或许微利，一旦遇到商场的调整，盈余空间或将收窄乃至于亏本。
另据计算局多个方面数据显现，近3年广州常住人口年均增量达47万人，即便除去掉人口天然增加量，年均人口净流入量也超20万，成为楼市需求增加的有力支撑。
从房价层面，广州新房价格尽管有所上涨，可是与北、上、深三城比较，房价仍然处于相对低点，一起广州作为粤港澳大湾区的中心城市，所受利好是毋庸置疑的。
在近几年内，广州购房需求的年增量仍可坚持在1000万平方米以上；关于房企而言，有规划利好、一起供地较多、房价上涨预期较佳的增城和南沙区域，可予以侧重重视，当令补仓。
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